¿Piensa comprar su casa propia a través de un crédito hipotecario?


¿Puede pagarlo anticipadamente?¿Qué gastos involucra? Considere algunos aspectos antes de contratarlo.


Comprar una propiedad pareciera hoy más fácil, dada la gran cantidad de facilidades que ofrece el mercado. Sin embargo es convenientes adentrarse en el mundo de los mutuos hipotecarios para no terminar pagando el doble del crédito solicitado.


Un mutuo o crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para comprar una propiedad, ampliación, reparación o construcción de una vivienda. Ésta queda en garantía a favor del banco para asegurar el pago del crédito.


Tipos de Mutuos:


Endosable: se otorga en pesos o UF y se sustenta en un contrato por escritura pública, que se transa en el mercado mediante endoso. Ello permite al titular o acreedor del contrato entregarlo a terceros para su financiamiento. El préstamo otorgado se garantiza mediante hipoteca a favor del agente administrador.

No Endosable: en este caso el banco financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso.

Con letras de Crédito : lo que se le presta a la persona no es dinero, sino letras de crédito hipotecario, las que, por un mandato que consta en la misma escritura de venta, la institución de crédito hace vender en la Bolsa de Comercio.

¿Se puede pagar anticipadamente un mutuo hipotecario?

Sí, se puede pagar el saldo insoluto en forma parcial o total. Sin embargo, se debe considerar la fecha de su contratación:

Antes del 04/11/1997: significa pagar el capital reajustado hasta el día del pago efectivo y los intereses estipulados calculados sobre dicho capital, por todo el plazo pactado para dicha obligación, a menos que el agente administrador decida no cobrar parte de ellos.

Entre el 04/11/1997 y el 26/06/2004: si el monto del crédito es superior a UF 5 mil, los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero, serán convenidos libremente entre acreedor y deudor. Si es inferior a UF 5 mil, el prepago parcial o total significa saldar el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión que se acuerde, que no podrá exceder el valor de tres meses de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.

Después del 26/06/2004: si el monto del crédito es superior a UF 5 mil, los pagos anticipados se convienen libremente entre acreedor y deudor. Si es inferior a UF 5 mil, el prepago implica saldar el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión (no debe exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga). En el caso de realizar una amortización parcial, se reduce el valor del dividendo y no afecta el plazo ni la tasa original.

Recomendaciones

Sepa que el costo final de un crédito hipotecario lo conforman los intereses y comisiones, los seguros de desgravamen e incendio, y los gastos operacionales. Respecto de los intereses, un estudio del Sernac de fines de marzo concluyó en que hay que cotizar fijándose en este ítem, ya que se llevan hasta el 37% del costo del crédito hipotecario. En cuanto a los gastos operacionales (el 1% del total del mutuo), éstos registran diferencias de hasta 84% llegando a costar hasta más de $700 mil. Los seguros (el 6%), en tanto, presentan diferencias de hasta 400%. Fíjese en su cobertura, pues una contra sismos puede ser un adicional a la de incendio.

Una aproximación del valor total que se pagará al final del crédito y que servirá para comparar distintas alternativas de financiamiento, es multiplicar el dividendo con seguros incluidos por el número de cuotas a pagar.

En el contrato de compraventa debe establecerse el precio de la propiedad, modalidades de pago, posibilidad de prepago de la deuda, tasa de interés y plazo pactado para el crédito (fíjese en el número de dividendos).

LOS INTERESES

Un estudio del Sernac reveló que casi el 40% del costo del crédito hipotecario está formado por intereses. A tasa fija hay diferencias de hasta 44% y en las variables o mixtas, de hasta 200%.

Gastos, timbres y primas


El deudor hipotecario debe hacerse cargo de los gastos por impuesto de timbres y estampillas; notariales para el perfeccionamiento del contrato; derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces; primas de seguro de incendio, desgravamen, cesantía involuntaria; de tasación del inmueble hipotecado; estudio de títulos y redacción de escritura. Según el Sernac, existen diferencias de hasta 84% o más de $330 mil en estos costos (con un mínimo de UF 18,7581 registrado en los agentes administradores y un máximo de UF 34,5 en la banca).
Fuente: El Mercurio

José Almonacid

Contador Auditor Egresado y Titulado de la Escuela de Contadores Auditores de Santiago, Miembro actual del Colegio de Contadores de Chile A.G., Diplomado en Legislación Tributaria en la Universidad Mariano Egaña, Participación en Seminarios de la Reforma Tributaria, Seminario "Nuevos elementos del FUT ejercicios 2015-2016 e Impuesto Único al FUT" y Actualmente, se encuentra enfocado primordialmente en el libre ejercicio de la profesión con énfasis en temas tributarios y contables.