La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece quiénes son los responsables por la calidad de una construcción y los encargados de fiscalizarla.
El propietario primer vendedor de un inmueble (por ejemplo, la inmobiliaria) será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en él, sea durante su construcción o después de terminada. Esto, sin perjuicio de su derecho a iniciar acciones legales en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos (como proyectistas o constructores) que hayan dado origen a dichos daños y perjuicios.
En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquélla.
Las personas jurídicas (empresas, sociedades, etc.) serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de dichos daños y perjuicios.
¿Qué ocurre si no compré una vivienda, sino que encargué su construcción a una empresa?
En este caso, los responsables por los daños o perjuicios sufridos por fallas en la calidad de la construcción serán los profesionales involucrados en la ejecución de la obra, sin perjuicio de la responsabilidad que le pueda caber como propietario respecto de daños producidos a terceros.
Sí. El propietario primer vendedor tiene la obligación de incluir en la escritura pública de compraventa una nómina que individualice a los proyectistas y constructores responsables.
Si se trata de de personas jurídicas, deben individualizarse sus representantes legales. Si tales personas jurídicas se han disuelto, serán responsables quienes hayan sido sus representantes legales al momento de la firma del contrato.
La Dirección de Obras de cada municipalidad es la entidad encargada de la fiscalización de las obras de construcción y urbanización. Ella es la que entrega los permisos de edificación para la ejecución de una obra y luego revisa que la construcción cumpla con la normativa vigente.
La norma chilena exige como mínimo la existencia de condiciones que permitan, ante un sismo de gran intensidad, evacuar con seguridad a los moradores.
En caso de las edificaciones que requieren de cálculo estructural, deberán ser revisadas por un revisor independiente de cálculo, que se encuentre inscrito en un registro que lleva el MINVU.
Una vez finalizada la construcción, la Dirección de Obras chequea que lo edificado corresponda a lo trazado en los planos, pero no se encarga de revisar los materiales de construcción específicos empleados.
En el caso de viviendas que cuenten con financiamiento estatal, el MINVU debe disponer de mecanismos que aseguren la calidad de la construcción.
La Dirección de Obras de cada municipalidad tiene el deber de mantener en sus archivos, por un plazo de cinco años, los planos de las edificaciones que se encuentren en su comuna, para ponerlos a disposición de los interesados.
Debe reclamarse mediante el ejercicio de acciones legales ante los Tribunales Ordinarios de Justicia.
1) En el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, el plazo es de diez años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.
2) Cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, el plazo de cinco años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.
3) En caso de fallas o defectos que afecten a terminaciones o acabado de las obras, el plazo es de tres años, contados desde de la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Para cualquier otra clase de fallas, el plazo para denunciar es de cinco años.
Fuente: BCN